Pięć Niezbędnych Kroków przy Zakupie Nieruchomości w Egipcie

W egipskim sektorze nieruchomości odnotowano ostatnio znaczny wzrost częściowo stymulowany przez stosunkowo duże zainteresowanie emigrantów i obcokrajowców zakupem posiadłości w Egipcie. Celem tego tekstu jest dostarczenie krótkiego przeglądu systemu prawnego regulującego zakup nieruchomości i przeniesienie praw własności egipskiego prawa oraz określenie „Pięciu Niezbędnych Kroków”, które każdy potencjalny nabywca powinien dokładnie rozważyć przed zakupem nieruchomości w Egipcie.

Krótki Przegląd

Przeniesienie prawa własności do nieruchomości w Egipcie jest wykonywane poprzez dwa odrębne etapy, a mianowicie realizację prywatnej umowy kupna-sprzedaży pomiędzy kupującym i sprzedającym a następnie rejestrację tytułu nabywcy w Departamencie Nieruchomości i u Notariusza. Cudzoziemcy są uprawnieni do zakupu i posiadania nieruchomości w Egipcie zgodnie z zastrzeżeniami i ograniczeniami określonymi przez Ustawę od Posiadania Własności przez Cudzoziemców (ustawa 230 z roku 1996). Powyższa ustawa ogranicza cudzoziemców posiadających nieruchomość w Egipcie do i) posiadania nie więcej niż dwóch nieruchomości oraz ii) posiadania nieruchomości nie większej niż 4,000 metrów kwadratowych.

Krok 1:

Sprawdzenie status rejestracji własności i dokumentację tytułu. Jak wskazano powyżej, przeniesienie nieruchomości jest doskonalone poprzez rejestrację nieruchomości z odpowiednimi władzami. Niemniej, dość powszechnie, właściciele nieruchomości w Egipcie nie rejestrują tytułu własności w celu uniknięcia wniesienia rządowych opłat rejestracyjnych w wysokości 3% wartości nieruchomości. W związku z tym, pierwszym istotnym krokiem, który należy podjąć podczas zakupu nieruchomości w Egipcie jest sprawdzenie statusu tej rejestracji. Status rejestracji tytułu jest potwierdzany poprzez przegląd dokumentacji tytuł. Ważne jest, aby przeglądając rejestrację tytułu upewnić się, że jest się w posiadaniu oryginalnej dokumentacji, a nie kopii, co zapewni, że sprzedawca nie dostarczy nam fałszywych dokumentów.

Krok 2:

Sprawdzenie, czy na nieruchomości są zarejestrowane jakieś zobowiązania lub hipoteki. Zgodnie z prawem egipskim, hipoteki i zobowiązania zapisywane są na posesji i pozostają one niezmienne po przeniesieniu tytułu. Dlatego też, dość często, osoba, która dopiero co nabyła nieruchomość, może odkryć, że jego nowo zakupiona posiadłość jest zagwarantowana trzeciej osobie. Ze względu na to, że stanowi to poważne narażenie dla tytułu, konieczne jest, aby upewnić się, że nieruchomość, którą chcesz zakupić jest wolna od jakichkolwiek praw osób trzecich, takich jak kredyty hipoteczne oraz zastawy. Kontrola ta jest realizowana poprzez przegląd Oficjalnego Rejestru Zastaw i Hipotek u Publicznego Notariusza w dzielnicy, do której przynależy nieruchomość.

Krok 3:

Potwierdzenie, że wszystkie podatki pobierane od nieruchomości są w pełni opłacone. Zgodnie z prawem egipskim istnieje podatek od nieruchomości. Tak jak w przypadku hipoteki, pdatek ten pobierany jest od nieruchomości, a nie jej właścicieli. Stawki tego podatku różnią się w zależności od lokalizacji i standardu posesji. Podatek ten nie jest naruszony przez przeniesienie prawnych właścicieli i stąd, nowi nabywcy często odkrywają po dokonaniu zakupu, że mają do zapłaty określone kwoty do Organów Podatkowych od Nieruchomości. W związku z tym, ostrożny nabywca powinien zlecić swojemu adwokatowi, sprawdzenie statusu płatności tego podatku przed zakupem nieruchomości.

Krok 4:

Opracowanie pełnej, dwujęzycznej umowy kupna-sprzedaży. Realizacja prywatnej umowy kupna-sprzedaży pomiędzy sprzedawcą a nabywcą jest pierwszym etapem wymaganym przez egipskie prawo w celu przeniesienia tytułu własności. Dość często, sprzedający przedstawia umowę po arabsku, która, w wielu przypadkach, nie jest czytelny dla ekspatriatów i nie zawiera wszystkich gwarancji, przedstawicielstw i ochrony, które są wymagane przez ostrożnego nabywcę. Dlatego też zaleca się, aby umowa była przygotowana i/lub przejrzana przez adwokatów nabywcy w celu zapewnienia, że nie będzie ona zawierać żadnych ekspozycji.

Krok 5:

Rejestracja tytułu nabywcy. Rejestracja tytułu jest drugim etapem wymaganym przez egipskie prawo w celu przeniesienia tytułu własności ze sprzedającego na nabywcę. W rzeczywistości wykonanie umowy kupna-sprzedaży tworzy – z czysto prawnego punktu widzenia – zobowiązania prawne między sprzedawcą a nabywcą, ale nie tworzy żadnych praw względem osób trzecich i właściwych organów. Innymi słowy, umowa sprzedaży i kupna może być stosowana przez sprzedającego nieruchomość do zwalczania wszelkich roszczeń, ale nie do ochrony kupującego od ewentualnych roszczeń osób trzecich lub organów rządowych.

Rejestracja nieruchomości jest procedurą wyznaczoną do ochrony kupującego od roszczeń osób trzecich i organów rządowych. Istnieją dwa kierunki działania do przeprowadzenia rejestracji nieruchomości, które różnią się w zależności od początkowego stanu rejestracji nieruchomości. Te dwa kierunki działania mogą być postrzegane w sposób następujący:

• Rejestracja własności przez Oddział Nieruchomości i Notariusza. Mechanizm ten jest powszechnie stosowany w związku z rejestracją tytułu własności, który został pierwotnie zarejestrowany przez sprzedających. Harmonogram związany z tą procedurą różni się czasem potrzebnym do skompletowania dokumentacji rejestracyjnej, ale we wszystkich przypadkach, pozostanie on w przedziale od trzech do sześciu miesięcy. Uzgodniając ze sprzedającym ostateczną cenę sprzedaży, należy pamiętać o 3%-owej opłacie rejestracyjnej; opłata ta jest obliczana na bazie ustalonej ceny nieruchomości. Zdecydowanie nie polecamy iluzorycznego zmniejszania ceny na umowie jako próby zmniejszenia wysokości rejestracji, gdyż może to stworzyć znaczne ekspozycje w przyszłości.
• Rejestracja własności na drodze sądowej. Wedle drugiego kursu akcji dostępnego do rejestracji nieruchomości sądowej należy złożyć wniosek do Trybunału przeciwko sprzedawcy nieruchomości o wydanie orzeczenia sądowego potwierdzającego ważność sprzedaży nieruchomości oraz deklarującego nabywcę jako prawowitego właściciela nieruchomości. Postępowanie to nazywane jest''żądaniem potwierdzenia ważności sprzedaży''. Ten sposób postępowania może trwać od sześciu do dwunastu miesięcy i zależy od poziomu współpracy, którą nabywca otrzymuje od sprzedającego. Ten kierunek działań jest wykorzystywany przede wszystkim do rejestru nieruchomości znajdujących się w nowych społecznościach miejskich i na Synaju.

Wnioski

W związku z powyższym, zachęcamy wszystkich emigrantów, którzy chcą nabyć nieruchomość w Egipcie do przestrzegania przedstawionych powyżej pięciu kroków w celu zabezpieczenia się przed potencjalnymi problemami i przeszkodami, które mogą naruszyć ich tytułów lub ich ciche i spokojne korzystanie z nowo zakupionej nieruchomości.